Noch bevor die erste Anzeige online geht, meldet sich das Finanzamt. Sobald der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist, wird die Grunderwerbsteuer fällig. Sie bemisst sich am Kaufpreis und schwankt je nach Bundesland erheblich. In Bayern liegt der Satz bei 3,5 Prozent, in Hessen bei 6 Prozent, und in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg werden sogar 6,5 Prozent verlangt. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro reicht die Spanne damit von 10.500 bis 19.500 Euro, je nachdem, wo die Immobilie steht.
Diese Summe ist kein Posten, den man nachträglich noch glattzieht. Sie gehört fest zu den Kaufnebenkosten und sollte von Anfang an in die Finanzierung eingerechnet werden, zusammen mit Notar und Grundbucheintrag, die noch einmal rund zwei Prozent ausmachen.
Ist der Kauf abgeschlossen, beginnt der laufende Teil. Die Grundsteuer zahlt jeder Eigentümer Jahr für Jahr an die Gemeinde, in der das Objekt liegt. Seit der Reform, die zum Januar 2025 in Kraft getreten ist, wird sie nach einem neuen Verfahren ermittelt, weshalb sich die Beträge in vielen Kommunen verschoben haben.
Für Vermieter hat diese Position einen angenehmen Nebeneffekt. Sie zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten und darf über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergereicht werden. Wirtschaftlich trägt sie am Ende also meist nicht der Eigentümer selbst.
Die Miete, die Monat für Monat eingeht, bleibt nicht unangetastet. Einnahmen aus der Vermietung bilden eine eigene Einkunftsart im Einkommensteuergesetz und werden mit dem persönlichen Steuersatz belegt, der zwischen 14 und 45 Prozent liegt. Das klingt zunächst happig, doch hier steckt zugleich der größte Hebel für Vermieter.
Versteuert wird nämlich nicht die gesamte Kaltmiete, sondern nur der Überschuss, der nach Abzug der sogenannten Werbungskosten verbleibt. Und davon kommt einiges zusammen. Schuldzinsen für den Immobilienkredit gehören dazu, Reparaturen und Instandhaltung ebenso, dann Verwaltungskosten, Fahrten zur Eigentümerversammlung, die bereits erwähnte Grundsteuer und sogar die Gebühren für das Mietkonto.
Den größten Einzelposten stellt für die meisten die Abschreibung dar, im Steuerdeutsch Absetzung für Abnutzung oder kurz AfA. Dahinter steckt die Annahme, dass ein Gebäude über die Jahre an Wert verliert, und dieser Wertverzehr lässt sich steuerlich geltend machen, ohne dass tatsächlich Geld abfließt. Bei Bestandsbauten aus den Jahren 1925 bis 2022 sind das jährlich zwei Prozent des Gebäudewerts, bei Neubauten ab 2023 immerhin drei. Wer einen Neubau mit Baubeginn nach Oktober 2023 errichtet oder im Jahr der Fertigstellung erwirbt, kann zusätzlich die wieder eingeführte degressive Abschreibung von fünf Prozent auf den Restwert wählen, die gerade in den frühen Jahren kräftig entlastet.
Eine Unterscheidung ist dabei entscheidend: Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil. Der Boden, auf dem die Immobilie steht, nutzt sich nicht ab und bleibt außen vor. Umso mehr lohnt es sich, im Kaufvertrag sauber aufzuteilen, welcher Teil des Preises auf Grund und welcher auf das Gebäude entfällt.
In den ersten Jahren nach dem Kauf führt diese Rechnung häufig dazu, dass auf dem Papier sogar ein Verlust entsteht, weil Zinsen und Abschreibung die Mieteinnahmen übersteigen. Dieser Verlust lässt sich mit anderen Einkünften verrechnen, etwa dem Gehalt aus dem Hauptberuf, und drückt so die gesamte Steuerlast. Aus der vermeintlichen Belastung wird damit ein Werkzeug, das die Vermietung in der Anfangsphase trägt.
Auch das Geld, das in die Immobilie zurückfließt, hat eine steuerliche Seite und sie hängt stark davon ab, was genau gemacht wird. Reine Erhaltungsmaßnahmen, also der Ersatz dessen, was ohnehin schon vorhanden war, etwa neue Fenster anstelle alter oder ein frischer Anstrich, gelten als Erhaltungsaufwand und lassen sich im Jahr der Zahlung sofort und in voller Höhe von den Mieteinnahmen abziehen. Bei größeren Summen lässt sich der Abzug wahlweise auf zwei bis fünf Jahre verteilen, was hilft, wenn die Einnahmen sonst in einem einzigen Jahr ins Minus kippen würden. Sobald aus der Reparatur jedoch eine echte Aufwertung wird, etwa durch einen Dachausbau, einen Anbau oder eine rundum gehobene Ausstattung, ändert sich das Bild. Solche Herstellungskosten wandern in die Abschreibung und verteilen sich über die Nutzungsdauer des Gebäudes, wodurch der jährliche Steuervorteil spürbar schrumpft.
Eine Stolperfalle lauert in den ersten drei Jahren nach dem Kauf. Übersteigen die Sanierungskosten ohne Umsatzsteuer in dieser Zeit 15 Prozent des Gebäudewerts, ordnet das Finanzamt sämtliche Ausgaben rückwirkend den anschaffungsnahen Herstellungskosten zu. Aus dem erhofften Sofortabzug wird dann eine Abschreibung über Jahrzehnte. Das Schreiben des Bundesfinanzministeriums von Januar 2026 hat diese Abgrenzung noch einmal nachgeschärft und bezieht selbst einfache Schönheitsreparaturen in die Berechnung ein. Wer kurz nach dem Erwerb gründlich modernisieren will, fährt deshalb oft besser damit, die Arbeiten bewusst zu strecken oder die Schwelle im Blick zu behalten. Ein letzter Punkt zu energetischen Sanierungen: Den 20-Prozent-Steuerbonus für Heizung, Dämmung oder neue Fenster gibt es allein für selbst bewohnte Häuser. Bei vermieteten Objekten zählen diese Ausgaben stattdessen zu den Werbungskosten oder laufen über die Abschreibung.
Bei der Vermietung von Wohnraum bleibt ein Posten erfreulich außen vor. Mieten für Wohnungen sind von der Umsatzsteuer befreit, weshalb Vermieter weder einen Aufschlag auf die Miete berechnen noch eine Voranmeldung abgeben müssen. Anders verhält es sich bei gewerblich genutzten Flächen wie einem Ladenlokal oder einem Büro. Dort besteht die Möglichkeit, freiwillig zur Umsatzsteuer zu optieren, was vor allem dann reizvoll wird, wenn man sich die Vorsteuer aus größeren Investitionen zurückholen will.
Bleibt der letzte Zeitpunkt, an dem der Fiskus mitreden möchte: der Verkauf. Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert und dabei einen Gewinn erzielt, muss diesen versteuern. Im Volksmund heißt das Spekulationssteuer, gemeint ist der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Nach Ablauf der zehn Jahre fällt diese Abgabe vollständig weg, der Verkaufsgewinn bleibt dann steuerfrei. Diese Frist allein hat schon manche Verkaufsentscheidung um ein paar Monate nach hinten geschoben.
Damit die Theorie greifbar wird, eine vereinfachte Rechnung. Nehmen wir eine Eigentumswohnung in Frankfurt am Main, gekauft für 350.000 Euro, davon 262.500 Euro für das Gebäude und 87.500 Euro für den Grund.
Schon beim Notartermin werden in Hessen 6 Prozent Grunderwerbsteuer fällig, also 21.000 Euro. Hinzu kommen rund 7.000 Euro für Notar und Grundbuch. Bevor die Wohnung einen einzigen Euro Miete einbringt, sind damit etwa 28.000 Euro an Nebenkosten geflossen.
Vermietet wird für 1.050 Euro kalt im Monat, das ergibt 12.600 Euro Jahresmiete. Dem stehen die Werbungskosten gegenüber. Die Abschreibung auf den Gebäudewert beträgt zwei Prozent von 262.500 Euro, also 5.250 Euro. Dazu kommen, sagen wir, 3.800 Euro Kreditzinsen sowie rund 1.550 Euro für Verwaltung und kleinere Instandhaltung. Unter dem Strich bleibt ein steuerpflichtiger Überschuss von 2.000 Euro, nicht die vollen 12.600 Euro, die tatsächlich aufs Konto gewandert sind. Diese Differenz übersehen viele, wenn sie ihre Rendite überschlagen.
Wer mit einem Spitzensteuersatz von beispielsweise 42 Prozent rechnet, zahlt auf diese 2.000 Euro rund 840 Euro Steuern, während die Wohnung gleichzeitig getilgt wird und an Wert gewinnen kann. Veräußert man sie nach mehr als zehn Jahren, bleibt ein etwaiger Gewinn obendrein steuerfrei.
Vermieten ist also weit mehr als Miete kassieren. Es ist eine Rechnung mit mehreren Variablen, von denen einige sich bereits vor dem Kauf festzurren lassen, während andere sich über Jahre entwickeln. Wer die steuerliche Seite von Beginn an mitdenkt, verschenkt kein Geld an vermeidbare Überraschungen und behält den Abstand zwischen Bruttomiete und echtem Ertrag im Blick.
Weil jede Immobilie ihre eigene Geschichte mitbringt, lohnt sich vor der ersten Steuererklärung ein Gespräch mit jemandem, der die Feinheiten kennt. Die Grundzüge zu verstehen, ist der erste Schritt. Den eigenen Fall sauber durchzurechnen, der zweite.
